前回までのあらすじ
前回までのブログで、タワーマンションの購入を決意し、希望エリアを東京都中央区から東京都江東区へ変更した私たちでしたが、今回のブログでは有明エリアで見学をさせていただいた物件と、私たち夫婦の選んだ住宅ローンについてご紹介していきます。
前回までの記事については、下記からご確認いただけますので、よろしければご参照ください。
江東区のマンション基礎情報
私たち夫婦はこの頃には、タワーマンションに絞って物件探しをする方針に決めていましたので、まずは江東区でタワーマンションやそれに類するマンションのあるエリアについて調べることにしました。
エリアと各エリアの代表的なマンションは下記です。
※代表的なマンションについては独断と偏見で選定しております。悪しからずご了承ください。
- 豊洲
- ブランズタワー豊洲
- パークシティ豊洲
- 有明
- シティタワーズ東京ベイ
- ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン
- 清澄白河
- プラウド清澄白河リバーサイド
- パークハウス清澄白河タワー
- 門前仲町
- プラウド門前仲町ディアージュ
- レジデンシャル門前仲町
- 東雲・辰巳
- パークタワー東雲
- プラウドシティ東雲キャナルマークス
また、他にもタワーマンションがあるエリアは下記です。
- 亀戸
- 住吉・大島
- 南砂町
- 森下
- 木場
代表的なエリアとして5つのエリアを上げましたが、それぞれのエリアに対する私たち夫婦の見解は下記です。
- 豊洲
- 子育て世代が多い
- 歩道は広い部分と通常の部分がある
- 子供の習い事施設が充実している
- 街全体が比較的新しい
- ららぽーと、ビバホームがあるため、買い物が近場で完結する
- 路線は東京メトロ有楽町線(豊洲駅)とゆりかもめ(豊洲駅)が使用可能
- 2030年代に豊洲から住吉の区間を結ぶ通称「豊住線」が開通予定
- マンション内に保育施設があるところも
- 有明
- 子育て世代が多い
- 歩道が広い
- 子供の習い事施設もあるが、充実度合いは豊洲には劣る
- 街全体が新しい
- 主な商業施設は有明ガーデン
- 路線はゆりかもめ(有明テニスの森)りんかい線(国際展示場)が使用可能
- バスは新橋・虎ノ門方面に出る東京BRTと、豊洲・銀座・有楽町を経由する東京駅方面、門前仲町方面がある。
- 2040年ごろに有明から東京駅の区間を結ぶ「臨海地下鉄」が開業を予定している
- りんかい線(国際展示場駅)から羽田空港方面への接続構想がある
- 有明親水公園や飲食施設もあるアーバンスポーツパークが絶賛建設中でスポーツに力を入れている。
- マンション内に保育施設があるところも
- リゾート系のマンションが多い
- 清澄白河
- 子育て世代だけでなく、一人暮らしも多い
- 路線は東京メトロ半蔵門線と都営大江戸線が利用可能
- バスは葛西駅、秋葉原駅、亀戸駅、豊海水産埠頭行がある。
- ファーストフード店やファミリーレストランが少ない
- おしゃれなカフェが多い
- 主な商業施設はキラキラ橋商店街
- 清澄庭園や木場公園など、緑豊かな公園がある
- 門前仲町
- チェーンの飲食店のラインナップが最高
- 個人経営の飲食店も多い
- 子連れでのちょっとした外食から、おしゃれな外食までカバーできる
- 主な商業施設は深川ギャザリアと門前仲町商店街
- 路線は東京メトロ東西線と都営大江戸線が利用可能
- 深川不動尊や富岡八幡宮など、歴史ある寺社が多く、年間を通じて祭りやイベントが開催されている。
- 地域の伝統や文化が色濃く残っている
- 東雲・辰巳
- 比較的新しい
- 主な商業施設はイオン東雲店と東雲キャナルコート
- 路線は東京メトロ有楽町線(辰巳駅)とりんかい線(東雲駅)が利用可能
- 豊洲に隣接しており、豊洲の良い点を享受しやすい
繰り返しになりますが、私たち夫婦は子供を持ちたいと考えていたため、歩道が広い豊洲・有明を中心にマンションの検討をすることにしました。
この2エリアはエリア内である程度生活を完結させられることもあり、車を持つ予定のない我々にはぴったりでした。
江東区で代表的なマンションがあるエリアの保育園事情
また、私たち夫婦は将来的に子供を持ちたいと考えていましたので、豊洲・有明・清澄白河・門前仲町・東雲辰巳エリアの保育園事情についても調べてみました。
江東区では夫婦それぞれがフルタイムで働き、他に加点条件がない場合、保育園入所指数は24点となりますが、各エリアで人気の園に0歳児で入園させたい場合、入園できない結果となる可能性がありそうでした。
というのも、江東区から発表されている令和6年の0歳児の4月入園⼀次利⽤調整結果を見ると、同じ24点をもつ世帯の中でも、全世帯が入れるわけではなく、優先順位が高い世帯が入れる結果となっていたためです。
とはいえ江東区の待機児童は0人となっており、自宅から遠い園や希望と異なる園でも妥協することができれば、保育園に子供を預けて復帰することは可能と思われます。
豊洲か有明か
私は過去勝どきエリアに住んでいたこともあり、豊洲ららぽーとの魅力はとてもよく理解をしていたのですが、それでも豊洲か、有明かでとても悩みました。
有明は何といっても歩道がとても広く、公園が近いのです。
さらに、すでにある程度完成された豊洲エリアと比べて有明エリアは開発の余地が多く残されており、中でも計画中の臨海地下鉄の開通により、値上がりや値崩れ防止の効果を受けやすいのではと考えていました。
そのため、まずは有明エリアのマンションを何軒か見学させていただくことになりました。
プレミスト有明ガーデンズ
まず最初に見学させていただいたのはプレミスト有明ガーデンズです。
いきなり非タワーマンション物件ですが、共有設備の豪華さや価格帯からタワーマンションに類するマンションとして紹介させていただきます。
※ちなみにタワーマンションとは一般的に20階建て以上のマンションです
臨海地下鉄開通による値上がりや値崩れ防止効果をこっそり期待していた我々は、駅近くの物件のほうが効果を得やすいと考えていたため、最初に見学をさせていただくことにしました。
こちらのマンションは有明ガーデンからも非常に近く、生活利便性が高いと考えていました。
主な特徴は下記です。
- 総戸数258戸
- 15階建て
- 築5年※2024年時点
- ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅より徒歩2分
- りんかい線「国際展示場」駅より徒歩10分
- 施工は株式会社長谷工コーポレーション
- 分譲会社は大和ハウス工業
- 共有設備
- パーティールーム
- カフェ・読書ゾーン
- キッズゾーン
- スタディゾーン
- DIYゾーン
- 最上階には家庭菜園ができる「ハーベストガーデン」
- セキュリティエリア内に庭園
- 住戸仕様
- ガスシステムキッチン、浄水器、食洗機、ディスポーザー、床暖房、追い炊き機能付きオートバス、浴室換気乾燥機、温水洗浄便座
- リビングの基準天井高は2500mm
- 学区は「区立有明小中学校」「区立有明中学校」※江東区で初となる併設型の小中学校
- コンセプトはデンマークのライフスタイル「ヒュッゲ」で日常をより豊かにする
- 鍵をカバン等に入れたままオートロックを通過できるハンズフリーキー
見学後の印象としては、築浅なため共有設備を含めて全体的に設備が新しく痛みが少ないと感じました。
さらに、エントランスには子供向けの装飾がされており、ファミリー向けマンションのあたたかな雰囲気を感じました。
個人的にはスタディゾーンに個室もあった点が魅力的でした。
ブリリアマーレ有明
次に見学をさせていただいたのは、個人的な見学前の本命物件、ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデンです。
有明は東京建物が手掛けた物件(ブリリアを名に冠するマンション)が多いのですが、その中でもプールに温泉、サウナ、ジム、バーラウンジと共有設備の豪華さが随一のマンションです。また、共有設備が最上階の33階に集中しており、眺望が抜群にいい点も特徴として挙げられます。
私たち夫婦は出不精なことも相まって、おうち時間を充実させたいとの考えを持っており、こちらのマンションに惹かれていました。
- 総戸数1085戸
- 33階建て
- 築15年※2024年時点
- ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅より徒歩5分
- りんかい線「国際展示場」駅より徒歩8分
- 施工は三井住友建設株式会社
- 分譲会社は東京建物株式会社、伊藤忠都市開発株式会社
- 共用設備
- ラウンジ、バー、キッチンスタジオ、暖炉スペースで構成される総面積約450㎡の本格バーラウンジ。
- 25mx4コースの本格プール。窓際にリラクゼーションチェアを設置。
- 飲食、飲酒可能な33階テラス
- オーナーズスイート4室
- 大浴場・露天風呂・ドライサウナ等によって構成される本格スパ
- ランニングマシーン・エアロバイク・ステッパーなどのマシンが設置されたジム
- エステ・整体マッサージ・エクステ・まつ毛パーマ・ネイル等のサービスを提供しているセラピールーム
- 住戸仕様
- ガスシステムキッチン、ディスポーザー、追い炊き機能付き浴室給湯システム、浴室暖房換気乾燥機
- リビングの基準天井高は約2500mm
- 学区は小中一貫教育の「有明西学園」
- コンセプト「ホテルライクな暮らしではなくホテルそのものの高揚感」
見学後の印象としては、共用設備住戸の豪華さは想像以上であったものの、住戸部分の間取りが若干使いずらい印象でした。※あくまで私たち夫婦が見学した住戸の話のため、間取りの使いやすさは見学される方のライフスタイルや住戸次第かと思います。
また、エントランス部分はかなり解放感があり、帰宅するたびにわくわくさせてくれそうなマンションであると感じました。
シティタワーズ東京ベイ
他に見学をさせていただいたのは、新築としての売り出し住戸も残っていた、シティタワーズ東京ベイです。
こちらのマンションは有明ガーデンから近く利便性が高いことと、共用設備が控えめであることから、共用設備の豪華さを押し出すブリリアマーレとの対比によいと考え見学させていただきました。
- 総戸数1539戸
- 33階建て
- 築5年※2024年時点
- ゆりかもめ線「有明テニスの森」駅より徒歩4～7分
- りんかい線「国際展示場」駅より徒歩4～8分
- 施工は前田建設工業
- 分譲会社は住友不動産株式会社
- 共用設備
- パーティーラウンジ
- パーティルーム
- ライブラリーラウンジ
- キッズルーム＆ペアレンツサロン
- 住戸仕様
- 全居室を開口部側に配置したワイドスパン設計
- アウトフレーム設計
- リビングの天井高は最大約2600mm
見学後の印象としては、共用設備に興味はなくメンテナンス費用を抑えながら、駅近でスーパーや飲食店にすぐアクセスしたい世帯にははまるだろうなという印象でした。特に、近くの商業施設である有明ガーデンには、大きなイオンが入っており、食料品の買い出しが楽しくなりそうだと感じました。
ただ、想定よりも有明ガーデンからのアプローチがよくない点が気になったのと、最も期待していたワイドスパン設計も、中に入ってみると部屋が縦長で少し狭く感じる点が気になりました。※これは見学した住戸の㎡数の問題もあるかと思います。
タワマン購入_値段交渉をするかしないか
私たち夫婦は他にもさまざまなマンションを見学させていただき、最終的に購入申し込みするマンションを決定しました。
実際に購入した住戸に申し込みをする際は、価格交渉をするかしないかで迷ったのですが、私たち夫婦は価格交渉をせずに売り出し価格での申し込みを決意しました。
当時購入した住戸の状況を参考までに記載しておきます。
同じマンション内で類似価格帯の住戸の売り出しがあったことと、相場より若干高値であったことから端数の十数万円分の値下げをお願いしようかとも思いましたが、周辺住戸の成約スピードと晴海での失敗経験から、値段交渉は実施せずに満額で申し込みを実施しました。
結果類似価格帯の住戸もすぐに募集を終了していたので、住宅ローンの利用が必要で、現金一括購入組に比較してスピード感に劣る我々夫婦は下手に値段交渉を実施せず申し込みをしてよかったなと考えています。
もし現金一括購入を予定していたら値段交渉していたと思います。
ペアローンどの銀行に融資をお願いするか
私たち夫婦は手持ちの資産には手を付けず、フルローンでのマンション購入を検討していたため、住宅購入に際してどこの銀行でローンを組むかを検討する必要がありました。
最終的には三井住友銀行から融資を受けることを決めています。
どの銀行に融資をお願いするか_ネット銀行VSメガバンク
まず最初に私たちが悩んだのは、ネット銀行とメガバンク、どちらから融資を受けるかという点です。
結論、私たち夫婦はメガバンクから融資を受けることに決めました。
それぞれ感じていたメリットは下記です。
私たち夫婦は同じ割合でペア、もしくは連帯債務でローンを組むことを希望していたため、どちらか片方が死亡したなどの場合に夫婦2人分のローンが免除になる夫婦連生団信を利用したいという希望がありました。
ペア、もしくは連帯債務でローンを組みたかった理由は下記です。
- 夫婦それぞれに収入があり、お互い住宅ローン控除の恩恵を受けたかった
- 単独で借り入れる場合より低い金利でローンを組みたかった
- 夫もしくは妻のみの単独名義でローンを組み、妻もしくは夫の死亡時に世帯収入減になったにも関わらず、引き続きローンの満額が残る状況を避けたかった
特に③番目の世帯収入減の状況でローンの満額が残る状況を避けたい点が一番強くありました。
夫婦のローン金額を同じ割合とした理由は下記です。
- 私たち夫婦はそれぞれの収入が同程度であった
- マンションの所有権を半分ずつ持ちたかった
どの銀行に融資をお願いするか_三井住友銀行クロスサポート
次に考えたのは、メガバンクでもどの銀行に融資をお願いするか。という点です。
こちらは当時夫婦連生団信の取り扱いがある銀行から検討し、2択状態でしたので、すんなり決めることができました。
上がった候補としては下記です。
- 三井住友銀行
- 千葉銀行
※現在は他にも夫婦連生団信の取り扱いがある銀行があるかもしれないため、ご興味のある方は別途お調べいただければと思います。
私たち夫婦は三井住友銀行と千葉銀行それぞれに仮審査を出し、双方から問題ない旨の返答をいただきましたので、三井住友銀行に融資をお願いすることにしました。
次回、実際にタワマンに住んでみて感じたメリット・デメリットについて
次回のブログでは実際にタワーマンションに住んでみて感じたメリット・デメリットについてご紹介します！ぜひお楽しみに！
本ブログでは他にも下記のような記事を執筆しております。よろしければご確認ください。
